肺炎疫情影响下房屋租金、物业管理费可以不交或少交吗？
疫情期间，很多大企业发起免租减租活动,这是大企业履行社会责任的体现,前提是这些大企业本身有能力而自愿作出的决策，但并不等于所有出租人都有“法定义务”减免租金。但受 輿情影响，尤其是商铺、厂房等租赁合同,承租人因为经营困难、资金回流慢、员工开支压力大等原因，要求出租人减租或免租，常见理由是“不可抗力”、“情势变更”或者“公平原则”。各省、 直辖市高院也相继出台了审判指引，基本态度是“审慎”。
这里要明确两个概念，“合同义务”和“违约责任”。合同义务是合同约定的合同各方的义务,在租赁合同中很简单，出租人的义务就是交付合法的符合合同约定的租赁物，包括商铺、厂 房、写字楼、住宅等，在合同签订后,以承租人交付租赁物为标志;承租人的义务是按约定时间、足额支付租金,是典型的“金钱给付”义务，该义务与承租人的“支付能力”无关，不能说承租人 在疫情期间没有收入，就可以光明正大地拒付租金,网上有一段话很有代表性:“业主出租房屋也要还贷,租金收益还赶不上房贷利率，是否也有权以不可抗力、收不了租导致贷款合同无法 履行要求银行减少月供?而因此获取巨大利润的企业，如租房生产口罩的，是否该加租?”——显然,这是不可能的。“公平原则”是之于双方而非单方的，只有一方受益而另一方受损,不符合 “公平原则”。简单地摆在“弱者”地位进而减免租金的行为不可取，不利于从根本上解决问题。
“违约责任”是指违反合同义务应当承担的责任，《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”简言之,即使法院根据不可抗力判决减免“违约责任”，也不代表免除了“合同义务”，即该付的租金照样要付。《广东省高级人民法院关 于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条规定:“新冠肺炎疫情对合同履行的影响,应结合具体案情区分情况予以认定……疫情或者防控措施措施对合同履行不构成实质 影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同，减免责任的，不予支持。”对于承租人而言，要减免租金还是比较困难的，因为租赁合同生效后,出租人的义务基本已 经履行完毕，承租人的义务却是持续的。同样都是缺乏资金，承租人因经营不善导致无法支付租金，和因疫情影响导致无法支付租金，两种情况是一样的，并不会因发生“疫情”使承租人在 法律上免予支付租金的义务。
法学博士王鹏鹏说:不可抗力所导致的合同免责，免除的仅仅是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并不是免除合同一方的履行责任。受到本次疫情影响，如果当事人无法履行合 同，可以援引《合同法》第一百一十七条的规定，不承担相应的违约责任，但绝对不是不履行合同的义务。如受疫情影响个人信用卡逾期、房租无法支付以及企业贷款逾期等情形，违约方可 以主张不承担因逾期所产生的违约责任,而不是不履行还款或者支付房租的义务。
所以，疫情期间产生的房屋租金和物业管理费，要依合同约定继续支付。希望各企业和承租人能够尽快复工复产，生活回到正常的轨道上。笔者建议出租人在承受能力范围内,尽量减 免承租人的租金，共渡难关。
这里要明确两个概念，“合同义务”和“违约责任”。合同义务是合同约定的合同各方的义务,在租赁合同中很简单，出租人的义务就是交付合法的符合合同约定的租赁物，包括商铺、厂 房、写字楼、住宅等，在合同签订后,以承租人交付租赁物为标志;承租人的义务是按约定时间、足额支付租金,是典型的“金钱给付”义务，该义务与承租人的“支付能力”无关，不能说承租人 在疫情期间没有收入，就可以光明正大地拒付租金,网上有一段话很有代表性:“业主出租房屋也要还贷,租金收益还赶不上房贷利率，是否也有权以不可抗力、收不了租导致贷款合同无法 履行要求银行减少月供?而因此获取巨大利润的企业，如租房生产口罩的，是否该加租?”——显然,这是不可能的。“公平原则”是之于双方而非单方的，只有一方受益而另一方受损,不符合 “公平原则”。简单地摆在“弱者”地位进而减免租金的行为不可取，不利于从根本上解决问题。
“违约责任”是指违反合同义务应当承担的责任，《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”简言之,即使法院根据不可抗力判决减免“违约责任”，也不代表免除了“合同义务”，即该付的租金照样要付。《广东省高级人民法院关 于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条规定:“新冠肺炎疫情对合同履行的影响,应结合具体案情区分情况予以认定……疫情或者防控措施措施对合同履行不构成实质 影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同，减免责任的，不予支持。”对于承租人而言，要减免租金还是比较困难的，因为租赁合同生效后,出租人的义务基本已 经履行完毕，承租人的义务却是持续的。同样都是缺乏资金，承租人因经营不善导致无法支付租金，和因疫情影响导致无法支付租金，两种情况是一样的，并不会因发生“疫情”使承租人在 法律上免予支付租金的义务。
法学博士王鹏鹏说:不可抗力所导致的合同免责，免除的仅仅是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并不是免除合同一方的履行责任。受到本次疫情影响，如果当事人无法履行合 同，可以援引《合同法》第一百一十七条的规定，不承担相应的违约责任，但绝对不是不履行合同的义务。如受疫情影响个人信用卡逾期、房租无法支付以及企业贷款逾期等情形，违约方可 以主张不承担因逾期所产生的违约责任,而不是不履行还款或者支付房租的义务。
所以，疫情期间产生的房屋租金和物业管理费，要依合同约定继续支付。希望各企业和承租人能够尽快复工复产，生活回到正常的轨道上。笔者建议出租人在承受能力范围内,尽量减 免承租人的租金，共渡难关。