冬季物业管理常见难题及应对措施

清雪及小区环境维护问题

      一般从12月底持续到来年3月初，存雪量比较大，雪期持续时间长。清雪工作是每年物业管理部门冬季工作的重中之重，及时清雪能保持道路畅通，居民出行方便，而且有助于防止一些安全事故的发生。但是大雪过后，清雪周期长，清雪任务重，清雪人员严重不足，清雪设备高负荷运转易出故障等等是在清雪工作中面临的常见困难。

      为了解决清雪难的问题，物业管理部门可从以下几方面入手：

     第一，把握好清雪时间，根据“以雪为令”的原则，坚持“雪停即清”的清扫原则，争取达到“小雪一天清，中雪两天清，大雪三天清”的清扫效果。

     第二，采取人机结合的清扫方式，小区路面不适用融雪剂，所以，清雪工作可采取主路清雪用除雪机机械清扫方式，宅前路和道板路采取人工清扫方式，这样人机结合的方式既能提高清雪效率，又能保证人行道板的使用寿命。

    第三，经常对除雪机进行维护，除雪机的主要使用时间是在冬季，除雪高峰期一般采取“人休机不休”的工作方式，所以机械过度磨损导致的故障和损坏也比较常见。机械维护单位应该在非清雪时间对除雪机进行维护和保养，保证在除雪的集中时间段里能够顺利工作。

    第四，针对清雪任务重、人手不足的问题，物业管理部门要建立清雪应急预案，在清雪高峰期，可从维修和行政人员中合理安排调度，保证人员足、效率高地完成清雪任务。

冬季清水管线爆裂问题

      由于室内外温差大、室外持续低温，一些管线爆裂的事故经常发生在冬季，冬季管线爆裂不仅维修困难，而且由于气温低，维修现场的后续维护和冰渣清除工作难度大。所以冬季一旦出现管线爆裂，不仅需要及时修理，更意味着后续要有大量的清理维修现场的工作。

      为了防止冬季管线爆裂，物业管理部门可从以下几个方面开展工作：

       一是做好室外清水管线的保温工作，一种常见的方法是室外清水管线要覆盖保温层，另一种常见的方法是将清水管线和供热管线并行设计，并用一道保温层进行共同覆盖，这种双管并行的方式要求在小区管线改造和小区建设时预先进行，能有效防止在严寒季节供水管线因低温爆裂。

       二是设备老化比较严重的小区在夏季要做好小区设施和管线的全面普查和巡检工作，要根据小区建设和改造时的施工图进行管线的故障排查，做到未雨绸缪，将可能出现的安全隐患问题提前消灭在萌芽状态。

       三是在日常工作中要经常检查单元门的关闭情况，对于关闭不严或有故障的单元门要及时修理，防止冬季因单元门闭合不严导致楼梯间温度过低而造成的管线破裂。

因低温导致伤害事件的防范问题

       一是在单元门外面和单元门里侧铺设防滑垫，防止居民出门或进门时摔倒。

      二是小区道板要有防滑功能，如果有的区域因为美观需要，在一些特殊区域铺设了非防滑地砖，一定要做出明显警示。

       三是对主干道、宅前路等区域进行及时清雪清冰，防止居民走路时不小心摔倒。

      四是要在日常巡查工作中检查住宅楼顶有无积雪部分融化导致的冰碴或冰溜、冰块，发现后应及时消除，防止坠落伤人。

      五是提醒业主冬季不要在室外窗台放置可能坠落的物品，并将伤人需要承担责任的后果用告知书的形式对业主广而告之。

室外工作人员安全防护问题

       冬季物业管理工作不仅任务重，而且任务特殊，还要面临气温低的一大困难，很多抢修任务在春夏季节，4～5个小时可能不算什么难事，如果在冬季，就显得十分艰难，零下20～30度的室外连续待上一个小时，就会感觉刺骨寒冷。所以，在冬季，物业管理部门除了为小区业主提供完善的服务之外，还需要做好室外工作人员的安全防护问题，一方面，物业管理部门要为室外清扫人员和环卫部门配备保暖衣物、靴子、手套，还要保证室外工作人员日常工作环境的安全性和舒适性。另一方面，在安排户外抢修工作任务时，要充分考虑员工的年龄和身体状况，合理调度，统筹安排，轮流作业，防止因长时间户外作业导致的人身伤害和事故。